«Privat kapital utenfor bank kan redde boligbyggerne»

Sebastian Harung

Daglig leder og gründer i Kameo

Airbnb ble startet som et svar på finanskrisen i 2008, og brukte delingsøkonomien til å hjelpe folk som slet økonomisk med å skaffe en ekstrainntekt. Nå står vi foran en ny utfordring. Boligbyggingen i Norge har nådd et historisk lavnivå i nyere tid. Det gir tech-selskaper med risikovillig kapital en gyllen mulighet til å utforske og innføre nye forretningsmodeller som blåser nytt liv til boligbyggingen igjen.

Litt som da Uber i 2009 rett etter finanskrisen utfordret den etablerte taxinæringen. Akkurat som Spotify endret musikkindustrien med abonnement på strømmetjenester, og Netflix gjorde det samme innen film og TV. Felles for selskapene er at de ikke oppsto fra tradisjonell industri, og ingen ble finansiert av banker i oppstartsfasen.

For å løse boligbyggerkrisen er det mye inspirasjon å hente fra disse og tech-selskaper som Klarna. Sistnevnte oppsto ikke som direkte respons på en krise og opererer heller ikke i boligmarkedet. Men de endret kjøpsdynamikken med «kjøp nå, betal senere»-konseptet. Varer leveres straks, men betaling utsettes til senere. Mellom kjøp og betaling kan varene byttes eller returneres kostnadsfritt innen 30 dager. Det reduserer risikoen for kjøperne, og forenkler salget for nettbutikkene.

Spørsmålet er om kjøpsdynamikken kan endres i boligmarkedet. Mens nye betalingsløsninger og forretningsmodeller har gjort kjøp og salg i varehandelen enklere og mer tilgjengelig, domineres fortsatt markedet for nye boliger av forhåndssalg, som krever at kjøpere betaler et depositum med en gang og resten ved overtagelse noen år senere. Dette skjer uten at kjøperne har muligheten til å «prøve» boligen før kjøpet - og uten å kunne forutse hva deres nåværende eller den nye boligens verdi vil være om to år. 

Dette er risikabelt for boligkjøperne, spesielt i et usikkert marked som nå. Mange nøler med å binde seg til en pris for en fremtidig bolig. Bekymringer rundt kostbar mellomfinansiering og mulig verditap på både ny og nåværende bolig gjør at mange foretrekker å selge å kjøpe i det samme markedet. Tradisjonelt har forhåndssalg vært basert på antagelsen om at boligverdier stiger, men i dag er det ingen selvfølge.

På lederplass 18. oktober skriver Trygve Hegnar i Finansavisen at «ingen vil kjøpe og da kan ingen bygge» og «det vil komme meldinger om salg, i spennende prosjekter, i tiden fremover, men utbygger setter ikke spaden i bakken før halvparten (av leilighetene) er solgt. Og det vil ta tid».

Men våre erfaringer er at utbyggere ønsker å starte byggingen, fordi de som regel oppnår en høyere pris når folk kan komme på visning. Bankenes krav til forhåndssalg tvinger dem imidlertid til å prioritere salg over bygging. Bankene helgarderer med både buksesele og belte når de finansierer nye boligprosjekter ved å kreve at 60-75 prosent av boligene er solgt før spaden settes i jorda. De er bundet av strenge reguleringer, både europeiske og norske, som øker kostnadene gjennom større egenkapitalkrav når risikoen øker, som ved lavere forhåndssalg. Slik blir boligbyggerkrisen også en finansieringskrise.

I stedet for å kreve og forvente at bankene tar mer risiko ved å redusere kravene til forhåndssalg, kan finansieringsaktører utenfor bank og fintech-selskaper tilby innovative forretningsmodeller som sprer risiko bedre. 

Akkurat som Klarna endret kjøpsopplevelsen, kan disse aktørene revitalisere boligbyggingen med risikovillig kapital og modeller som reduserer forhåndssalget. For å muliggjøre dette må myndighetene tilrettelegge, for eksempel ved å forenkle grensekryssende finansiering og fjerne investeringsgrensen på én million kroner i folkefinansiering.

Risikovillig kapital utenfor banksektoren har historisk vært essensiell for oppstarten til mange vellykkede selskaper som har endret markedet. Airbnb ble finansiert av venturekapital og en akselerator, ikke banker. Klarna ble støttet av Sveriges innovasjonsagentur og et stipend fra Handelshögskolan. Uber startet med midler fra grunnleggerne og engleinvestorer, mens Spotify og Netflix begge ble lansert med grunnleggernes kapital og senere venturekapital for vekst. 

Kan privat kapital utenfor bank redde boligbyggerne? Jeg tror det. Mange entreprenører som finansierer prosjekter gjennom Kameo etterspør lavere forhåndssalgskrav, selv om det koster mer og krever mer av byggerne. De må satse på mindre risikable prosjekter, investere mer egenkapital og tåle høyere renter. Til gjengjeld kan de igangsette byggeprosjekter, skape jobber, og ofte oppnå god fortjeneste, selv i et vanskelig marked.

Kameo er et lånebasert folkefinansieringsselskap som yter lån til eiendomsprosjekter.