Norges Bank og DNB uenig om nærings­eiendom: – Vår erfaring er at verdifallet er tatt

I den forrige kvartalsrapporten om finansiell stabilitet fra Norges Bank, sa visesentralbanksjef Pål Longva til E24 at de ventet opp mot 30 prosent prisfall på næringseiendommer. Ifølge den siste rapporten deres, kan det se ut som om utsiktene er enda mørkere.

For i den ferskeste kvartalsrapporten fra Norges Bank, for første kvartal 2024, spås det at de økende rentene gir store sjanser for fallende salgspriser på næringseiendommer. 

Kan få problemer med å betjene gjelden

Rapporten Finansiell Stabilitet trekker frem at bankene har høy eksponering mot næringseiendomsforetak, som samlet sett har høy gjeld og dermed er sårbare for økte rentekostnader. Salgsprisene på næringseiendom har også falt de siste to årene, og i følge rapporten har flere foretak fått svekket soliditet og resultater.

Til tross for dette har mange vært i stand til å håndtere rentekostnadene takket være høy sysselsetting og økte leieinntekter. 

I rapporten uttrykkes det imidlertid bekymring for at «en betydelig nedgang i sysselsettingen kan føre til problemer med å betjene gjelden», og at nedgangen kan redusere etterspørselen etter kontorlokaler, noe som vil øke risikoen for ledighet og ytterligere prisfall.

Rapporten fremhever også risikoen for hastesalg av eiendommer:
«Hvis sysselsettingen faller betydelig, kan mange få problemer med å betjene gjelden, og risikoen for hastesalg av eiendommer som kan forsterke prisfallet er til stede» heter det i kvartalsrapporten.

«Det går bra i Norges økonomi»

Gro Boge, leder av DNB Næringseiendom, ser ikke like mørkt på situasjonen som Norges Bank. 

– Vår erfaring er at verdifallet er tatt, men Norges Bank er visst ikke like optimistiske, sier Boge.

Hun sier det er riktig at avkastningskravene har økt betydelig de senere årene, som følge av renteøkningen og at verdiene i eiendomsmarkedet har falt med 15-20 prosent. Likevel mener hun nå at verdiene flater ut med justeringen av avkastningskravene.

– Videre verdiutvikling vil avhenge av utvikling i kontantstrømmen i eiendommene, og da særlig utvikling i leieinntektene, som henger sammen med utviklingen i norsk økonomi. Det fundamentale er at det går bra i Norges økonomi, med lav ledighet og god etterspørsel etter lokaler, spesielt sentrale.

Hun legger også til at en del investorer nå synes næringseiendommer er mer attraktivt priset etter at avkastningskravet har økt. 

Boge sier hun er enig med Norges Bank i at økende ledighet som følge av svak økonomisk utvikling, og at sysselsetting er en viktig risikofaktor. Likevel mener hun at det ser ut som norsk økonomi ligger an til en myk landing og at bankene stort sett har vært edruelige i forhold til belåning for næringseiendom.

– Så langt har dette handlet om avkastningskravene som har økt, men økende kontantstrøm i eiendommene som følge av høy konsumprisindeks og økende leienivå, gjør at evnen til å betjene gjelden er mindre svekket enn renteoppgangen skulle tilsi. Oppgaven til Norges Bank er å se risikoen, men vi er generelt er langt fra et worst case scenario nå, mener hun.

Sjeldent høye transaksjoner

– Vi har sett en kraftig økning i leienivåer grunnet KPI og ledigheten har vært lav, sier Olav Løvstad, leder seksjon for eiendom og entreprenører i DNB. Han sier seg enig med Boges analyse. 

– Det har vært bygget lite nye arealer, så leieprisen har holdt seg godt og i mange tilfeller steget. Kostnadene har økt, men mesteparten av verdifallet er tatt ut, og dagens nivå er balansert. 

Løvstad forteller at han må helt tilbake til 2021 for å finne et tilsvarende første halvår som det DNB har sett hittil i 2024. DNB har hittill omsatt for 34 milliarder kroner i næringseiendom. Til sammenligning registrerte de 56 milliarder i hele 2023, og Løvstad poengterer at andre halvår stort sett er sterkere enn første.

– Hittil i år har vi hatt ti transaksjoner på over én milliard kroner, noe som er veldig sjeldent på ett år.

Løvstad sier at en annen viktig faktor er markedets forventning til en fallende rentekurve.

– Noe er kjøpt med forventning om at dette slår til, så hvis det oppstår usikkerhet her, kan det få betydning fremover. Men mest sannsynlig vil den falle, og da tror vi situasjonen er balansert, sier han.

Halvparten av investorene søker seg mot kontor

Løvstad deler også DNBs vurdering av etterspørselen etter kontorlokaler. Han forteller at de har gjennomført en investorundersøkelse som viser at kontor er det segmentet de fleste søker seg mot. I følge undersøkelsen ønsker hele 45 prosent av de som vil investere i næringseiendom, å gå inn i kontorsegmentet. Nær 25 prosent søker seg mot lager og kun rundt 5 prosent mot handel. 

– En av årsakene til dette, er at det er lav ledighet og en videre forventning om dette. Ledigheten er moderat i de fire største byene - i Oslo er den i overkant av 6 prosent, i Trondheim noe høyere og i Bergen og Stavanger ligger ledigheten på 9 prosent, ifølge våre prognoser, sier han.

– Vi skiller oss litt fra andre land i Norge, med kortere reiseavstand til de store byene og dermed også kontorene. I tillegg har vi høy kvalitet på kontorene våre, og det oppleves som at det har en verdi å reise på kontoret. På toppen av dette bygges det relativt lite nye lokaler.
Oppsummert: Etterspørselen er høy og leieprisene holder seg. 

Følger strategien

– Hvorfor er Norges Bank så negative, når dere er så positive?

– Vi er ikke så positive, vi er mer objektive, sier Løvstad og legger til at han ikke vil spekulere i Norges Bank sine prognoser. 

– Norges Bank ser mer på historiske data og ikke transaksjon for transaksjon, slik vi gjør. 

Når det kommer til risikoen for hastesalg av eiendommer som rapporten nevner, sier Løvstad at DNB sin strategi er å fokusere på kontantstrømmen. 

– Vi ser at andelen egenkapital har økt i takt med fallende renter. En del av risikoen med renter har blitt tatt av egenkapitalen. I de få tilfellene hvor det har vært utfordringer med likviditet, har det vært løst med enten å hente inn mer egenkapital eller selge noen eiendommer. Vi har fulgt strategien vår hele tiden, og det tror jeg vi har igjen for nå.