SØKSMÅL
Søksmålet mot DNB: – Vinkelgården er et av byens best eksponerte bygg
Eiendomsanalytiker Ødegaard forklarer hvilke faktorer som spiller inn i prisingen av det omstridte bygget, som nå er kjernen i et søksmål der DNB saksøkes av sine egne «gullkunder».
Publisert
DNB saksøkes av 19 av sine private banking-kunder, såkalte «gullkunder», som anklager storbanken for å ha villedet dem i forbindelse med et eiendomsprosjekt. Dagens Næringsliv omtalte saken først.
Eiendommen ble kjøpt av en gruppe kunder som gikk sammen i et syndikat, og 19 av disse hevder at de har tapt totalt 60 millioner kroner etter å ha blitt overbevist om å investere i Vinkelgården på Majorstuen. Investeringene var basert på det de mener er oppblåste avkastningstall presentert av banken.
«Kan virke som leien er for høy som et gjennomsnitt»
Haakon Ødegaard er leder for analyse og verdivurdering og partner i eiendomshuset Malling & Co. Han fastslår at Vinkelgården er et av byens best eksponerte bygg, men presiserer samtidig at å fastsette riktig markedsleie er vanskelig uten å studere arealene spesifikt.
– Utifra artikkelen i Dagens Næringsliv, kan det virke som leien er for høy som et gjennomsnitt, men kanskje noe lav for de beste arealene på gateplan, sier Ødegaard.
Ifølge Ødegaard er spørsmålet hvorvidt arealene oppover er best egnet som kontorarealer eller til handel. Han presiserer samtidig at Malling ikke kan kommentere denne saken spesifikt.
Ødegaard forklarer at leiepotensialet i Vinkelgården vil være avhengig av hvilke endringer som tillates på bygget, og muligheten for å utnytte plassen foran eiendommen i sammenheng med for eksempel med en uteservering.
83 prosent over markedsleien
DNB-kundenes advokat, Nils-Henrik Petterson, sier til Dagens Næringsliv at da lånet i 2024 måtte refinansieres, var det ingen som ville refinansiere det. Eiendommen solgtes på nytt, noe som førte til et tap på 110 millioner for aksjonærene. Det var dette som gjorde at man stilte spørsmål ved tallene DNB hadde oppgitt, ifølge advokaten.
Innen næringseiendom er det lokaler i første etasje som har det høyeste leieprisnivået, da dette er beste etasje for utadrettede lokaler på gateplan, som butikklokaler og serveringssteder.
Leien DNB oppga i Vinkelgården skal ha gjeldt samtlige etasjer, inkludert kjelleren. Dermed skal leien i Vinkelgården ha bitt beregnet slik at snittprisen virket lavere, til tross for at den så riktig ut målt opp mot markedet.
Ifølge bankkundenes advokat lå leieprisene i Vinkelgården 83 prosent over markedsleien. Dette skal være basert på en etterberegning som benytter DNBs egne tall for første etasje.
Det vil si at DNB i realiteten har betalt overleie, som fører til at leieinntektene faller når man inngår nye leieavtaler. Dermed blir det ingen avkastning igjen – det blir tap.
Avkastningskravet har steget
– Generelt har avkastningskravet for næringseiendom steget siden 2019 på grunn av høyere renter. Det har gjort at verdien av fremtidig leieinntekter har falt, forklarer Ødegaard.
Han forteller at leiene i noen segmenter har steget, slik at deler av verdifallet har blitt hentet inn gjennom høyere leievekst enn hva man tidligere kunne forvente. Løpende leieavtaler har også fått en høyere årlig justering, ettersom leieavtaler stort sett justeres med KPI. En høy KPI vil gi en høyere leiejustering.
Samtidig har leienivået for handelseiendom gått noe ned, ifølge Ødegaard. Dette gjelder særlig for større arealer. For denne typen eiendom er det generelt også lavere leie per kvadratmeter for store enheter og for etasjer opp og ned.
– En tommelfingerregel er at arealer i underetasjer får 40 prosent av leien på gateplan, mens andre etasje får 60 prosent. Denne regelen forutsetter muligheten for å etablere god flyt mellom etasjene og mulighet for vinduseksponering i andre etasje.
Usikkert hvem som har de beste argumentene i saken
DNB på sin side sier at verdifallet på næringseiendommen er i tråd med den generelle nedgangen i markedet for næringseiendommer, grunnet pandemien og også at den planlagte utviklingen av Majorstuen T-banestasjon ikke ble noe av.
– For å kommentere nivåene spesifikt må vi gjøre grundige vurderinger og befare eiendommen, noe vi ikke har gjort. Det er derfor ikke mulig for oss å si noe mer konkret om hvem som har de beste argumentene i denne saken, sier Ødegaard.
LES OGSÅ:
